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24sep12
El 'banco malo' incluirá todo el crédito del suelo y las participaciones en inmobiliarias
El 'banco malo' no sólo incluirá los inmuebles adjudicados y el crédito promotor moroso o subestándar, sino también el crédito promotor 'sano' ligado a suelo, según fuentes conocedoras del diseño del vehículo. Aunque no está decidido, es probable que también entre el resto del crédito promotor normal de las entidades que necesiten ser rescatadas con dinero público. Lo que sí entrará seguro son las participaciones directas de las entidades en el capital de empresas inmobiliarias, otra fuente importante de pérdidas para la banca.
En cuanto al precio al que se transferirán los activos a este vehículo, las fuentes consultadas aseguran que será el valor en libros menos las provisiones exigidas por los dos Reales Decretos 'de Guindos' y un descuento adicional, aunque sin llegar a los niveles que podrían considerarse "de mercado". Se está buscando un punto de equilibrio para que las valoraciones sean lo suficientemente atractivas para atraer inversores pero no tan bajas para hundir los precios inmobiliarios y obligar a los bancos 'sanos' a dotar más provisiones por sus inmuebles. E incluso se plantea que haya dos precios: uno para el traspaso de activos y otro -inferior- para la entrada de inversores.
Por tanto, todo el suelo, sea suelo físico adjudicado o garantía de crédito moroso o al corriente de pago (normalmente porque ha sido refinanciado), se incluirá en el 'banco malo'. "Todo el mundo sabe que el crédito al suelo será moroso tarde o temprano, y que si no lo es ya es porque las entidades han dado una patada haca delante. Así que lo lógico es meterlo todo en el 'banco malo'", según una de las fuentes consultadas.
Más discusiones se están produciendo respecto a incluir el resto del crédito promotor 'normal' dentro de la sociedad de gestión de activos de las entidades rescatadas. "Hay quien sostiene que hay créditos con subyacentes de calidad -vivienda terminada, locales comerciales, inmuebles en alquiler...- que se pueden rentabilizar sin necesidad de meterlos en el 'banco malo', sino dentro de cada entidad", explica otra de estas fuentes. "No obstante, aunque no está decidido todavía, lo más probable es que al final se incluya todo el crédito promotor".
Lo que sí está ya decidido es que se traspasarán al 'banco malo' las numerosísimas participaciones directas de las entidades en el capital de empresas inmobiliarias, un verdadero enjambre en muchas de las antiguas cajas (BFA-Bankia tiene cerca de 800 de estas participaciones, por ejemplo). El Confidencial ya explicó que los diseñadores del 'banco malo' -Economía, Banco de España, la troika y las firmas contratadas para ello, Álvarez & Marsal, PwC, Nomura y Cuatrecasas- se estaban planteando esta opción que finalmente se ha convertido en definitiva ante la práctica imposibilidad de que las entidades recuperen su inversión inicial en estas sociedades.
Valoraciones de equilibrio
El otro gran caballo de batalla del 'banco malo', además de los activos que entrarán en su perímetro, es el precio al que se transferirán los mismos. Como ha explicado este diario, este precio tiene que buscar un equilibrio muy delicado entre dos intereses opuestos: por un lado, los inversores privados quieren que sea lo más bajo posible para que la rentabilidad potencial del vehículo al vender estos activos sea elevada; por otro, los participantes iniciales tendrán que ser los bancos 'sanos' -ante las reticencias de fondos y otros inversores-, y a éstos tampoco les interesa unas valoraciones excesivamente bajas puesto que tendrían que aplicarlas a sus propios activos con la pérdida correspondiente.
Este punto de equilibrio entre ambas fuerzas se encuentra en el valor en libros de los activos menos las provisiones exigidas por los dos Decretos 'De Guindos' (de febrero y mayo) tanto para los activos tóxicos como para los 'normales' y un descuento adicional. Ahora bien, este descuento no será tan fuerte como para alcanzar los niveles "de mercado" y forzar a que los grandes bancos tengan que dotar nuevas provisiones. Por otra parte, "si lo vas a vender a precio de mercado, ¿para qué hace falta un banco malo? Que las entidades vendan sus activos al precio que puedan y se las recapitalice por la pérdida correspondiente, pero no necesitan ningún vehículo", plantea una de las fuentes consultadas.
Una opción adicional que se ha planteado en estas discusiones es el establecimiento de dos valoraciones diferentes: una más elevada para el traspaso de los activos de las entidades rescatadas al 'banco malo' y otra más reducida para la entrada de los inversores (incluyendo los 'bancos sanos') en el capital del vehículo. De esta forma se satisfaría las dos necesidades contrapuestas de las grandes entidades del país, a costa, claro está, de que el vehículo pierda dinero en un primer momento con cargo a los contribuyentes. La idea es que, a lo largo de los 10 ó 15 años de vida del 'banco malo' éste recupere con creces la pérdida inicial con el incremento de los precios inmobiliarios y el Estado termine ganando dinero.
Estos elementos que todavía están en el aire deben resolverse definitivamente a lo largo de esta semana, puesto que el Memorándum de Entendimiento (MoU) exige que se definan tanto los activos como los precios antes del fin de septiembre. Será, por tanto, una semana frenética, ya que el viernes también se haran públicos definitivamente las necesidades de capital individuales de cada entidad derivadas de los test de estrés de Oliver Wyman. La cifra total estará en torno a 60.000 millones, pero su reparto es objeto de fuertes controversias dentro del sector y entre los analistas.
[Fuente: Por Eduardo Segovia, El Confidencial, Madrid, 24sep12]
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