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11may12
El diseñador del 'banco malo' valora los inmuebles con descuentos que llegan al 90%
BlackRock, la gestora internacional contratada por el Banco de España para diseñar las líneas maestras de los 'bancos malos' que hoy anunciará el ministro Luis de Guindos, suele aplicar unos descuentos de hasta el 90% para los activos inmobiliarios españoles. Si se aplica esta valoración a la hora de traspasar activos a estas sociedades, las pérdidas para las entidades financieras, que tendrán que ser cubiertas con dinero público, pueden ser muy altas, superiores incluso a los cálculos del propio Gobierno.
El diseño de estos 'bancos malos' -serán individuales para cada entidad- implica el traspaso de la exposición inmobiliaria de los bancos con una nueva valoración independiente (el crédito se valora por el importe de la garantía). Según el diseño de Blackrock, que fue contratado por el Banco de España junto a la consultora Oliver Wyman, estas valoraciones se harán siguiendo la metodología anglosajona RICS, que se acerca mucho más al mercado que las tasaciones tradicionales españolas.
Aplicando este método, BlackRock establece fuertes descuentos en sus valoraciones del ladrillo español, que llegan hasta el 90% en algunos casos respecto al valor inicial del activo; es decir, aquel que se tomó cuando se formalizó el crédito para financiarlo, antes de las provisiones que ha tenido que dotar la entidad financiera y que, como es sabido, se incrementaron notablemente con la anterior reforma financiera de febrero. Los descuentos alcanzan niveles del 75% incluso para inmuebles 'prime', es decir, edificios terminados en grandes ciudades.
Si se aplican ahora también estas valoraciones a los 'bancos malos' -que es lo lógico puesto que se trata de atraer inversores hacia estos vehículos, y éstos sólo entrarán a precios muy bajos-, la pérdida para las entidades respecto al nivel de provisiones obligadas por el Real Decreto puede ser muy sustancial, lo que obligaría a importantes inyecciones de dinero público para recapitalizar a aquellas más débiles. "Es posible que el Gobierno no haya medido bien el impacto de estas valoraciones en el sector y le imponga unas condiciones que no pueda asumir en su conjunto", señalan fuentes conocedoras de la nueva reforma.
Las dos patas de la reforma
La reforma financiera que se aprobará hoy, aunque algunos aspectos pueden variar a última hora, tendrá dos patas, adelantadas por El Confidencial. La primera es una elevación de la provisión genérica sobre el crédito inmobiliario 'sano' (el que todavía no ha entrado en mora, normalmente porque ha sido refinanciado) desde el 7% del Real Decreto de febrero hasta el 25%. Esto supondrá unos 30.000 millones para el conjunto del sector. Las entidades que no puedan asumir esa carga recibirán dinero público en forma de contingentes convertibles (CoCos) y, según las fuentes citadas, estarán obligadas a crear un 'banco malo'. Para las que sí sean capaces -algunos expertos hablan de las cuatro más grandes sin contar a Bankia más Bankinter-, esta figura será voluntaria.
La segunda pata son estas sociedades inmobiliarias a las que se traspasarán todo los activos problemáticos con su nueva tasación y, según algunas fuentes, también el crédito 'sano' una vez aplicada la citada provisión del 25%. Y ahí es donde puede estar la fuente de pérdidas adicionales no estimadas por el Gobierno. En todo caso, esas pérdidas tendrían que cubrirse también con dinero público, dado que las entidades no contarían con recursos para ello. Hoy se despejarán las condiciones en qué se inyectará este dinero, si es en forma de capital o de financiación, con qué interés y a qué plazo.
Además, existirá un EPA (esquema de protección de activos) que cubrirá parte de las pérdidas potenciales más allá de la valoración a la que se realice el traspaso, con el fin de favorecer también la entrada de inversores en estos vehículos. El objetivo será poner en el mercado los inmuebles de los bancos y darles salida cuanto antes para reactivar el crédito y la economía, aunque para ello haya que bajar los precios notablemente.
[Fuente: Por Eduardo Segovia, El Confidencial, Madrid, 11may12]
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