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16jul09
La vivienda sólo puede bajar un 30%, según el Banco de España
¿Cuánto va a bajar la vivienda en España? Esta pregunta crucial para el futuro de nuestro mercado inmobiliario, sobre la que los expertos no se ponen de acuerdo, ya tiene respuesta: el 30% como mucho. Lo dice el Banco de España. La nueva normativa de provisiones anunciada por el supervisor se basa totalmente en la premisa de que el precio de los inmuebles no puede bajar más de ese porcentaje, incluso en aquellos comprados en el pico de la burbuja cuando los precios andaban por la estratosfera.
Los nuevos criterios contables sólo obligarán a bancos y cajas a provisionar las hipotecas morosas sólo por el exceso sobre el 70% del valor de tasación, en vez de por el valor total como hasta ahora."Esto presupone que, incluso en el peor de los casos, la vivienda conservará un valor residual del 70% de su precio original; volviendo la oración por pasiva, que los precios no pueden caer más del 30%", opina un experto de una entidad financiera.
Es más, la provisión no llegará al 30% en muchos casos, cuando el importe del crédito moroso sea inferior al 100% del valor al que se tasó el piso en su día. Por ejemplo, en una hipoteca 'racional' (que las hay) concedida por el 80% del valor de tasación y que entre en mora, el banco o caja sólo tendrá que provisionar el 10% de dicho valor, que es el exceso sobre ese nuevo estándar que es el 70%.
Se desconoce qué criterio ha seguido el supervisor que gobierna Miguel Ángel Fernández Ordóñez para determinar que los pisos no pueden bajar más del 30%. Pero esta cifra no es nueva: MAFO ya la intentó aplicar en las provisiones que debían aplicarse a los activos inmobiliarios que se están 'comiendo' las entidades precisamente para evitar que los créditos que concedieron para comprarlos entren en mora. Finalmente, el pánico que sembró en el sector una cifra de esta magnitud hizo que la provisión se quedara en el 10%.
En todo caso, el supervisor puede estar jugando con fuego, ya que está sentando un peligroso estándar que puede generalizarse. Por ejemplo, la banca -la principal propietaria de activos inmobiliarios a causa de la crisis- seguramente no bajará el precio de estos inmuebles más allá de este porcentaje respecto al precio que alcanzaron en la cúspide de la burbuja. Al fin el cabo, estará respetando las estimaciones del Banco de España. Una práctica que también puede extenderse a los promotores y a los particulares que quieren vender su vivienda de segunda mano.
¿Tasación actual o la del momento de la compra?
A este respecto, la nueva normativa contable ha generado una gran polémica porque no está nada claro si el 70% 'mágico' de las provisiones debe aplicarse sobre el valor de tasación en el momento en que se concedió el préstamo o sobre el valor actual. La carta enviada por el Banco de España a las patronales del sector no lo deja nada claro. Literalmente, dice que "deberá tenerse en cuenta el valor de la garantía, aplicando los porcentajes correspondientes al importe de dichas operaciones que exceda del 70% del valor de tasación del inmueble", sin especificar más. Lo cual parece referirse a la tasación en el momento de la concesión del crédito.
Sin embargo, en el párrafo anterior, el director general de Regulación, José María Roldán, advertía de que "es muy importante una adecuada actualización de las tasaciones de manera que la relación entre el valor de la garantía y el saldo pendiente de las operaciones (coeficiente LTV) sea realista y no genere una imagen distorsionada de la cobertura que la garantía proporciona". Algo que induce a pensar en que el valor al que hay que aplicar el 70% es el actualizado.
Al final, este debate sólo es relevante para las hipotecas concedidas en 2007 y principios de 2008, porque el precio de la vivienda sólo ha empezado a bajar en el último año. Según los expertos consultados, éstas serán las hipotecas en las que el valor de tasación ha bajado y en las que es relevante para dotar las provisiones. Si nos vamos más atrás en el tiempo, la caída actual se ve compensada por la subida previa, con lo que el valor de tasación es prácticamente el mismo que cuando se concedió el crédito. Y si hablamos de cuatro años o más, el valor de tasación actual es claramente superior pese a la caída de los precios del último año.
Finalmente, esta exigencia del Banco de España de pedir una actualización de las tasaciones puede indicar un cambio en la política que he llevado hasta la fecha, consistente en una enorme laxitud con las tasaciones para que los bancos y cajas no tengan que apuntarse grandes pérdidas por depreciación de los activos, algo favorecido por la especial normativa de tasaciones española, sin parangón en el mundo. Esta laxitud con las valoraciones del ladrillo es la que permitió dar a Caja Castilla-La Mancha un beneficio de 30 millones de euros en 2008 cuando en realidad tenía pérdidas de 740 millones.
[Fuente: Cotizalia, Madrid, 16jul09]
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