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04oct06
La Asociación Hipotecaria Española advierte que habrá expulsados del mercado inmobiliario si el precio no se modera.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) advirtió ayer de que si no se modera el crecimiento de los precios de la vivienda puede haber grupos sociales que queden excluidos del mercado inmobiliario ante la imposibilidad de hacer frente a las hipotecas derivadas del alto precio de los pisos. En su opinión, esta situación de exclusión puede producirse incluso aunque se mantengan los niveles de empleo y la estabilidad de las economía familiares no se haya visto alterada previamente. La contundente advertencia de la AHE contrasta con la tranquilidad con la que el ministro Pedro Solbes se ha tomado la subida de los tipos, afirmando que no encuentre "mayores dificultades" para las familias. Según los últimos datos oficiales, el importe de las hipotecas han subido más de un 14% en un año, equivalentes a un incremento medio de casi 180 euros al mes.
"De no contenerse el crecimiento de los precios de la vivienda para aproximarse a valores de la inflación, pueden verse expulsados del mercado de la vivienda grupos sociales y económicos que, en los últimos diez años, han constituido uno de los segmentos más dinámicos de la demanda, aunque no se vean reducidos lo más mínimo los niveles de empleo y estabilidad económica de los mismos", afirmó la AHE en su último informe sobre el nivel de esfuerzo para el acceso y financiación de la vivienda en propiedad.
La Asociación Hipotecaria Española destacó que el comportamiento al alza de los tipos de interés y de los precios de la vivienda a lo largo del 2006 se ha traducido en un "continuo incremento del umbral de acceso a la vivienda" medido en términos de cuota de amortización necesaria para amortizar un préstamo. Según sus previsiones, este endurecimiento del umbral de acceso a la vivienda continuará creciendo sostenidamente en lo que queda de año, "lo que podría afectar negativamente a la profundidad de la demanda solvente de primera vivienda, especialmente al sub-segmento de primer acceso".
En este sentido, el indicador de esfuerzo para el acceso y financiación de la vivienda en propiedad, que elabora la AHE, se situó a junio del 2006 en un valor de 108,8 sobre la base de 100 de diciembre de 1990, fecha de inicio de la última crisis inmobiliaria. La AHE precisa que "el hecho de que el índice esté formulado en moneda corriente 'suaviza' considerablemente la dureza del valor puntual del indicador", pero constata la evolución negativa de la accesibilidad a la vivienda en propiedad. Como dato esperanzador, la asociación afirma que los indicadores de PIB y del paro no aportan, por ahora, elementos más negativos a la previsión.
Plazos máximos de financiación.
Además, el informe considera "evidente" que la evolución de la oferta financiera actual está resultando insuficiente para absorber el impacto del crecimiento de los precios de la vivienda y para mantener estable el nivel de esfuerzo para el acceso a la propiedad.
En este sentido, la AHE explicó que en un escenario de tipos elevados el plazo máximo de financiación no debe pasar nunca de los 20 años, ya que a partir de ese plazo no se producen descensos de cuotas, mientras que con escenarios de tipos muy bajos se producen descensos de cuotas incluso alargando el plazo por encima de los 30 años. Sin embargo, advierte que con niveles de tipos de interés entre el 5% y el 6%, los plazos de amortización superiores a los 30 años no reducen significativamente el importe de la cuota hipotecaria. En la actualidad el tipo medio en la zona euro se sitúa en el 4,43%.
Solbes no encuentra el problema.
Frente a este panorama, el vicepresidente segundo y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, afirmaba ayer que no ve "mayores dificultades" para las familias endeudadas ante las subidas de los tipos de interés, y señaló que estos aumentos "entran dentro del juego", ya que el precio del dinero se ha situado en los últimos años en su nivel más bajo. Solbes indicó, en declaraciones a la cadena Ser, que la mayor parte del endeudamiento de las familias se ha destinado a la compra de vivienda, y añadió que mientras no haya problemas en cuanto al valor de estos bienes, no ve "mayores dificultades", ya que el 'stock' de capital que tienen los hogares multiplica varias veces el PIB español.
"Es verdad que el crédito hipotecario en España es muy alto, ha aumentado por encima del 100% del PIB, pero la parte fundamental va dedicada a la compra de vivienda. Cuando comparamos la cifra con Estados Unidos, vemos que allí hay un endeudamiento alto, pero no hay un ahorro alto de familias y empresas como sí sucede en España", reiteró. No obstante, admitió que la mayor parte de las familias ha tomado sus hipotecas a tipos de interés variables, pero indicó que el precio del dinero de los últimos años ha sido "el más bajo de la historia", por tanto, las subidas no tienen "nada de anómalo".
"No puede uno entrar en el momento más bajo del ciclo y decir que se mantenga siempre la situación ahí. Quien tiene una hipoteca de hace tres, cuatro años, habrá visto bajar los tipos y ahora los verá subir más o menos a la cifra de hace tres, cuatro años", insistió. En cualquier caso, admitió que, si bien no tiene por qué haber un problema global, las subidas de tipos pueden plantear "problemas individuales" en familias concretas, que suscribieron hipotecas "muy ajustadas" con sus ingresos de ese momento.
Pagar 180 euros menos al mes.
Hasta 180 euros se puede estar ahorrando una familia que contratara hace un año, y no ahora, su hipoteca. Es el cálculo que se deduce de los últimos datos que aportaba ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución hipotecaria. El importe medio de las hipotecas destinadas a la adquisición de vivienda que se firmaron en el mes de julio se situó en 143.497 euros, un 14,29% más que las constituidas en el mismo mes del 2005. Esto significa que las familias que formalizaron su préstamo hipotecario el pasado mes de julio, a 25 años, van a pagar 178,86 euros más de cuota mensual que las que lo hicieron un año antes.
Esta evolución no sólo se debe al incremento de las hipotecas medias y del precio de la vivienda sino también a los continuos encarecimientos del euríbor, el indicador más utilizado para calcular los tipos de interés de estos préstamos, que en julio del 2005 estaba en el 2,168% y en el mismo mes de este año había alcanzado ya el 3,539%. Lo cierto es que los elevados niveles de endeudamiento que soportan las familias no sólo españolas sino de toda la Eurozona ha hecho saltar las alarmas hasta el punto de que la Comisión Europea acaba de alertar del riesgo que suponen estas deudas de familias y empresas para la recuperación económica del área, que, no obstante, tiene "bases sólidas".
[Fuente: Estrella Digital, Madrid, Esp, 04oct06]
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